房地產行業周報：銷售延續平淡中期機會或大于風險

熱點 2024年09月18日 08:20 55 admin

周度觀點：本周（9.7-9.13）重點50城新房成交環比降14.7%，9月前13日日均成交同比降37.2%。8月全國商品房銷售面積同比降13%，均價環比降0.4%，延續以價換量。短期房價及收入擔憂仍在、存量庫存仍高，預計樓市仍有調整壓力；中期盡管新房品質提升，但拿地開工驟降帶來的供給收縮可能制約成交表現，預計市場修復將遵循“量穩―價穩―房企報表修復―擴表―投資企穩”的路徑，短期銷售尚未企穩背景下，投資端難言樂觀。當前樓市量價較2021年高點均明顯回落，同時隨著首付、房貸利率大幅下降，居民購房門檻已明顯降低，租金回報率相對吸引力逐步增強。主要房企市值及倉位均處于歷史低位，且市場對于樓市下行及業績承壓反應已相對鈍化，中期視角下，板塊機會或大于風險，當下更應關注哪類企業或率先企穩，做好儲備。近年中央多次表態“建好房子”，多地發布住宅品質新規，高品質的第四代住宅項目去化較好，預計產品力強、歷史包袱較輕、庫存結構優化房企或率先走出低谷。從房企2019-2024H1拿地情況看，越秀、建發2022年以后拿地占比較高，若考慮自2023H2以來房企拿地存在調規可能，中海、建發、保利、綠城、華潤土儲調倉相對積極，建發、濱江、華潤、綠城2024H1補倉相對較多，更多關注最新報告《新房“高品質化”下，房企土儲結構分析》。短期板塊催化仍在于政策，9月持續關注收儲落地情況，中期趨勢性機會在于樓市量價企穩，個股建議關注歷史包袱較輕、庫存結構優化房企，如中國海外發展、越秀地產、濱江集團、綠城中國、建發國際集團、招商蛇口、保利發展等，同時建議關注經紀（貝殼）、物管（中海物業、保利物業、招商積余）、代建（綠城管理控股）等細分領域頭部企業。政策環境監測：銀川擬收購商品房用作保障性住房，自然資源部推進城市地下空間開發利用。市場運行監測：1）新房成交回落、二手房回升，后市有待觀察。9.7-9.13 50城新房成交1.4萬套，環比降14.7%；20城二手房成交1.6萬套，環比升2.6%。9月（截至13日）新房日均成交同比降37.2%，降幅較8月擴大19.9個百分點；二手房日均成交同比升3.1%，增幅較8月收窄2.8個百分點。2）庫存環比下降，去化周期19.3個月。16城取證庫存9856萬平，環比降0.1%，去化周期19.3個月。3）土地成交回落、溢價率回升，三線占比提高。9.2-9.8百城土地供應建面3114.1萬平、成交建面2348.4萬平，環比降31.3%、降27.2%；成交溢價率4.5%，環比升1pct；其中一、二、三線成交建面分別占比2.5%、19.7%、77.8%，環比分別降3.3pct、降5pct、升8.3pct。資本市場監測：1）地產債：9.9-9.15境內地產債發行48.9億元，環比減少63.5億元，海外債發行1億美元，環比減少4.7億美元。2）地產股：9.9-9.15房地產板塊下跌0.5%，跑贏滬深300（-2.23%），地產板塊PE（TTM）27.3倍，估值處于近五年99.51%分位。風險提示：1）樓市修復不及預期風險；2）個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險；3）行業短期波動超預期風險。【免責聲明】本文僅代表第三方觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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